ДПС України від 01.06.2026 № 3154/ІПК/99-00-24-03-03
Фізична особа – резидент України планує придбати комерційну нерухомість у Португалії, зробити там ремонт і перепродати об’єкт. Оскільки витрати на купівлю та ремонт з’їдять більшу частину виручки, платник звернувся до ДПС із головним питанням: як оподатковується такий продаж в Україні, чи можна застосувати пільгові правила ст. 172 ПКУ або зменшити базу оподаткування на суму витрат, а також чи зарахується податок, сплачений у Португалії, в рахунок українського ПДФО та військового збору.
Податкова відповіла жорстко: оскільки об’єкт знаходиться за кордоном, правила ст. 172 ПКУ до нього не застосовуються, а вся сума виручки вважається іноземним доходом (пп. 163.1.3 та пп. 170.11.1 ПКУ). Це означає, що відняти витрати на купівлю чи ремонт не можна — податок доведеться сплатити з усього доходу за ставкою 18% ПДФО та 5% військового збору за підсумками річної декларації. Попутно ДПС уточнила, що зарахувати португальський податок можна лише в рахунок ПДФО (за ст. 6 Конвенції між Україною та Португалією і п. 13.5 ПКУ) на підставі легалізованої довідки від податкового органу Португалії, тоді як звільнення або залік для військового збору не передбачені.
Майте на увазі: яким би детальним не було це роз’яснення ДПС, на практиці індивідуальна консультація прикриває спину лише тому платнику, на чиє ім’я вона видана. До того ж у закордонних інвестиціях результат часто залежить від того, як саме структурована угода і як сформульовано запит до податкової. Якщо ви плануєте купівлю чи продаж нерухомості за кордоном і хочете заздалегідь прорахувати податкове навантаження або отримати власну захисну ІПК — звертайтеся до нас за консультацією.